Florian Heimerl Partner Beratung IO Zoom

Immobilien richtig planen und bauen: Neue Aufgaben, neue Anforderungen

E-Commerce und Co. verändern auch die Bauweise in der Logistik

trans aktuell: Erweiterung des bestehenden Standortes, Umbau, Neubau auf der grünen Wiese – wann ist was die richtige Enstcheidung? 

Florian Heimerl: Diese Frage lässt sich nicht allgemein beantworten, da unsere Kunden immer individuelle Herausforderungen haben. Eine grundlegende Frage ist beispielsweise, ob die Logistikprozesse zur eigenen Kernkompetenz gehören, oder ob sie durch einen Logistikdienstleister ausgeführt werden sollen. Häufig hängen Umstrukturierungen, die Optimierung der Lagerstruktur und Erweiterungen mit erwartetem Wachstum zusammen. Dieses Wachstum wird beispielsweise durch die Umsetzung von E-Commerce-Projekten oder durch Erweiterung des Produktportfolios generiert. Generell ist zu beobachten, dass sich das Bestellverhalten im B2C Markt verändert. Um hierauf schnell regieren zu können, ist eine hohe Flexibilität in jeglichen Prozessen und somit auch in der Lagerstruktur notwendig.

Welchen Maßgaben sehen Sie sich gegenüber? 

Die Aufgabestellungen unserer Kunden sind sehr vielfältig. Es gibt Kunden, die mit einer sehr detaillierten Aufgabenstellung an uns herantreten. Bei anderen wird die konkrete Aufgabenstellung, abgeleitet aus den Unternehmenszielen, im Projektverlauf gemeinsam mit dem Beraterteam von io-consultants entwickelt und detailliert. 

Wie verfahren Sie dann?

Zu unseren Aufgaben gehören beispielsweise die Durchführung von Konzeptstudien, etwa Machbarkeitsstudien, Studien zur Supply Chain-Optimierung, Unterstützung bei der Feinplanung inklusive der Erstellung von Ausschreibungsunterlagen und Realisierungsbegleitung mit Anlauf. Hierbei kommt das von io-consultants entwickelte Projekt-Portal zum Einsatz. Insgesamt handelt es sich also immer um Herausforderungen aus dem täglichen Geschäft: Strategieumsetzungen, Kostensenkungen und Produktivitätssteigerungen, beispielsweise.  

Was sind die Herausforderungen, die sich für Unternehmen bei Planung und Bau stellen?

Viele Unternehmen zögern, bereits in frühen Phasen professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Die Rahmenbedingungen für die spätere Umsetzung gemäß Vorgaben müssen jedoch rechtzeitig abgestimmt sein. Auch die Genehmigungsfähigkeit ist frühzeitig zu überprüfen, sodass man beispielsweise rechtzeitig seine Baugenehmigung erhält. Fehler in der Kommunikation mit Behörden führen letztlich zu Verzögerungen bei der Zielerreichung. Eine große Herausforderung ist es, das für den Kunden richtige Modell zu finden und die Logistikstrategie richtig umzusetzen. 

Werden Logistikimmobilien anders geplant und gebaut als andere Industriegebäude?

Bei Logistikanlagen steht zunächst die Funktion im Vordergrund. Das heißt, Logistikzentren werden von innen nach außen entwickelt. Diese Funktionen müssen zunächst herausgearbeitet und folgende Fragen beantwortet werden: Wie groß muss beispielsweise das Lager und der Wareneingang sein? Mit welchem Lagersystem möchte ich arbeiten? Wie hoch soll der Automatisierungsgrad sein?

Die Umsetzung neuer Vertriebswege wie Multichannel erfordert eine zusätzliche Ausgestaltung aller Funktionsbereiche, beispielsweise  hinsichtlich der Retourenabwicklung und -aufbereitung sowie Value Added Services. Im zweiten Schritt muss die Form definiert werden: Wie kann das logistische Ideallayout realisiert werden? In der Logistik gibt es typische Stützenraster. Das Ziel ist, so flexibel wie möglich für die spätere Nutzung zu sein, um prinzipiell auch Erweiterungen jederzeit zu ermöglichen.  

Wie lässt sich eine nachhaltige Nutzung planen?

In Verbindung mit dem Thema Nachhaltigkeit stellen sich immer auch die Fragen des wirtschaftlichen Betriebs und die Klärung der Flexibilität. Möchte ich mein Geschäftsmodell alle zwei Jahre weiterentwickeln, hat dies einen Einfluss auf die Flexibilität und die Festlegung des Automatisierungsgrades. 

Wie wichtig ist das Thema nachhaltiges Bauen Ihrer Ansicht nach wirklich in der Logistikbranche?

Nachhaltiges Bauen in der Logistik hat sicherlich einen Einfluss auf die Betriebskosten einer Immobilie, wie im Bereich der Energieeinsparung und -optimierung. Wir haben beispielsweise bei einem Kunden in einem Fachbodenlager für langsamdrehende Artikel Bewegungsmelder installiert, um den Strombedarf zu reduzieren. Außerdem stellen wir fest, dass sich neuere Technologien wie LED trotz höheren Invests immer mehr durchsetzen und bauphysikalische Konzeptionen noch tiefer durchdacht und optimiert werden.

Viele Unternehmen haben das Thema Nachhaltigkeit auch in ihrer Firmenphilosophie verankert, was wir durchaus positiv sehen. Als Beratungs- und Planungsunternehmen gehen wir selbstverständlich darauf ein und beziehen Zertifizierungen wie die das DGNB- oder LEED- Zertifizierungssystem in die entsprechenden Aufträge mit ein.  

Welcher Trend lässt sich bei den Kosten erkennen?

Wir erkennen eine höhere Spreizung zwischen den durchschnittlichen Baukosten. Großen Einfluss haben sicherlich der Automatisierungsgrad einer Anlage sowie der Anteil notwendiger Haustechnik für Klimatisierung, Kühlung, Hygiene - insbesondere im Bereich Pharma und Lebensmittel -, bei Brandschutz und sonstige Erfordernisse im Gebäudebetrieb. Es ist Aufgabe des Projektteams, die Einflüsse für die Bewertungen in der Planung heraus zu arbeiten und das wirtschaftlichste Gebäudesystem zu entwickeln.

Zur Person

  • Florian Heimerl ist Partner von io-consultants. Schwerpunkte des studierten Dipom-Ingenieurs und Diplom-Wirtschaftsingenieurs sind Generalplanung und Projektmanagement sowie Industrielle Informationssysteme.
  • Zu seinen Projekten gehören unter anderem ein Hochregallager für die Tchibo Logistik sowie die Feinplanung und Realisierungsbegleitung Lagertechnik und LVS für Heilmittel aus Bad Boll.

Das Unternehmen

  • Das Heidelberger Beratungs- und Planungsunternehmen io-consultants bietet seinen Kunden Unterstützung bei der Umsetzung von industriellen Investitionsprojekten an – von der ersten Idee bis zum finalen Betrieb.
  •  Dabei fokussiert sich das Unternehmen auf die Bereiche Produktion, Logistik, IT und Architektur. 
  • Die Kunden stammen aus Branchen wie Automobil, Catering, Lebensmittel, Gesundheit und Pharma.

Logistikimmobilien 2015

  • Steigende Zahlen kennzeichnen den Logistikimmobilienmarkt, so das Ergebnis der Studie "Logistikimmobilien – Markt und Standorte 2015" der Fraunhofer Arbeitsgruppe für Supply Chain Services SCS. Demnach wurden 214 etwa 3,4 Millionen Quadratmeter neu gebaut. 
  • E-Commerce treibt das Wachstum im Logistikimmobilienbereich kräftig an. De größten Flächenbedarf zur Abwicklung haben aber der Studie zufolge immer noch die Paketdienet, gefolgt von E-Commerce-Händlern, Multichannel-Händlern sowie Stückgutdienste.
  • Rund 51 Prozent aller Logistikflächen werden demnach von Industrie und Handel in Eigenregie betrieben, wobei der Handel mit 32 Prozent federführend ist.  Logistikdienstleiter nutzen die restlichen 49 Prozent der Flächen.
Ilona Jüngst

Autor

Foto

Manfred Oberacker

Datum

11. August 2016
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