Chinesische Unternehmen bauen ihre Logistikstrukturen in Europa aus – und werden damit zunehmend zu einem eigenständigen Nachfragetreiber auf dem Markt für Logistikimmobilien. Dabei geht es längst nicht mehr nur um E-Commerce. Auch Batterie- und Halbleiterindustrie sowie die Produktion von Elektrofahrzeugen sorgen für Flächenbedarf. Deutschland gehört zu den wichtigen Zielmärkten. Das geht aus der neuen Garbe Pyramid Map hervor. Für die Marktübersicht untersucht Garbe Industrial die Spitzenmieten und Nettoanfangsrenditen in 122 wichtigen Logistikimmobilienmärkten in 25 europäischen Ländern.
Grundlegender Umbau der Lieferketten
Hinter der wachsenden Nachfrage aus China sieht Garbe einen grundlegenden Umbau der Lieferketten. Waren werden demnach nicht mehr überwiegend per Luftfracht oder Direktversand nach Europa geschickt. Stattdessen bauen Unternehmen zunehmend eigene Warenbestände und Logistikstrukturen auf dem Kontinent auf. „Der frühere ,Paketabwurf‘ über einzelne Umschlagpunkte weicht damit einer stärker regionalisierten Bestandshaltung“, erklärt Tobias Kassner, Head of Research und Mitglied der Geschäftsleitung bei Garbe Industrial.
Rotterdam-Duisburg-NRW wird wichtige Logistikachse
Wie sich die asiatische Nachfrage bemerkbar macht, unterscheidet sich allerdings erheblich zwischen den einzelnen Ländern. In Polen spielt insbesondere der E-Commerce eine wichtige Rolle. Garbe beobachtet entsprechende Anfragen aber auch in Deutschland, Frankreich und Großbritannien. Für Deutschland hebt das Unternehmen vor allem die Logistikachse von Rotterdam über Duisburg bis nach Nordrhein-Westfalen hervor. Sie ist für die E-Commerce-Distribution nach Deutschland und in weitere europäische Märkte von besonderer Bedeutung.
Kurzfristig verfügbare Flächen bevorzugt
Gerade E-Commerce-Unternehmen suchen häufig kurzfristig verfügbare Flächen. Deshalb richtet sich ihre Nachfrage laut Garbe vielfach auf bestehende Logistikimmobilien und nicht auf erst noch zu entwickelnde Neubauten. Andere Branchen setzen wiederum andere regionale Schwerpunkte. In den Niederlanden begünstigen die großen Häfen beispielsweise Projekte aus den Bereichen Lithium und Batteriespeicher. In Großbritannien registriert Garbe neben Batteriespeichern auch einzelne Anfragen im Zusammenhang mit Produktionsverlagerungen und dem Aufbau lokaler Lieferketten. Eine marktweite Entwicklung lasse sich daraus dort bislang allerdings nicht ableiten.
Handelsrisiken verändern Lieferketten
Der Aufbau eigener Strukturen in Europa dürfte auch eine Reaktion auf veränderte Handelsbedingungen sein. Garbe nennt ausdrücklich die Verringerung von Handels- und Zollrisiken als einen Grund dafür, dass Liefer- und Produktionsketten der Elektrofahrzeug- und Halbleiterindustrie stärker nach Europa verlagert werden. Damit verändert sich die Rolle asiatischer Unternehmen auf dem europäischen Logistikimmobilienmarkt. Aus Warenströmen, die bislang vergleichsweise direkt nach Europa gelangten, entsteht zunehmend dauerhafter Bedarf an Lager-, Distributions- und teilweise Produktionsflächen. Trotz der zusätzlichen Nachfrage steigen die Mieten allerdings nicht automatisch.
Spitzenmieten bleiben überwiegend stabil
Von den 122 untersuchten europäischen Regionen registrierte Garbe im ersten Halbjahr 2026 in 79 stabile Spitzenmieten. In 29 Regionen legten sie leicht zu, in 14 gingen sie zurück. Im europäischen Durchschnitt lag die Spitzenmiete Ende Juni bei 7,52 Euro je Quadratmeter und Monat. Gleichzeitig scheint sich der Leerstandsanstieg abzuschwächen. Bestandsflächen werden wieder stärker vermietet, während weniger Logistikimmobilien spekulativ neu gebaut werden.
Wie sich die Renditen entwickeln
Bei den Renditen hat sich dagegen das Bild gegenüber dem zweiten Halbjahr 2025 gedreht. In 62 der untersuchten Märkte stiegen die Nettoanfangsrenditen leicht, in 51 blieben sie stabil und lediglich neun verzeichneten eine weitere Kompression. Im Durchschnitt erhöhte sich die Spitzenrendite um acht Basispunkte auf 5,6 Prozent. Garbe führt diese Entwicklung insbesondere auf geopolitische und makroökonomische Unsicherheiten, höhere Energiepreise und veränderte Zinserwartungen zurück. Einen grundsätzlichen Nachfragerückgang sieht das Unternehmen darin nicht.
Spanien löst deutsche Topmärkte ab
Interessant ist auch eine Verschiebung innerhalb Europas. Die nach Garbe derzeit attraktivste Kombination aus steigenden Mieten und sinkenden Renditen findet sich nicht mehr in den deutschen Topmärkten, sondern vor allem in Spanien und ausgewählten britischen Sekundärmärkten.In Barcelona legte die Spitzenmiete im ersten Halbjahr um 0,20 Euro je Quadratmeter zu, während die Nettoanfangsrendite um zehn Basispunkte sank. Zaragoza kam auf ein Mietplus von 0,10 Euro bei einer Renditekompression von 20 Basispunkten. Newcastle verzeichnete 0,20 Euro Mietwachstum und zehn Basispunkte Renditekompression.
München und Berlin City mit Spitzenmieten
Bei der Höhe der Spitzenmieten bleiben dagegen München und Berlin City führend. Seit Ende 2025 sind sie laut Garbe um 6,9 beziehungsweise 3,3 Prozent gestiegen. Damit zeichnet die Analyse einen europäischen Logistikimmobilienmarkt, der sich nach den Korrekturen der vergangenen Jahre stabilisiert – dessen Nachfrage sich gleichzeitig aber strukturell verändert. Neben klassischen europäischen Nutzern werden chinesische und andere asiatische Unternehmen zu einem Faktor, den Entwickler und Eigentümer von Logistikimmobilien zunehmend berücksichtigen müssen.
In Kürze: die Key Facts
- Garbe analysiert 122 Logistikimmobilienmärkte in 25 europäischen Ländern.
- Chinesische Unternehmen werden zunehmend zum eigenständigen Nachfragetreiber für Logistikflächen.
- Wichtige Branchen sind E-Commerce, Batteriespeicher, E-Mobilität und Halbleiter.
- Die Achse Rotterdam–Duisburg–NRW spielt für die Distribution nach Deutschland eine wichtige Rolle.
- Europas durchschnittliche Spitzenmiete liegt bei 7,52 Euro/m², die Spitzenrendite bei 5,6 Prozent.
- Besonders attraktive Marktentwicklungen sieht Garbe derzeit in Spanien und britischen Sekundärmärkten.
