KEP-Logistikimmobilie Zoom

KEP-Immobilien: Nähe zum Empfänger ist wichtig

Mit dem zunehmenden Onlinehandel wächst der Bedarf an innerstädtischen Verteilzentren.

Im Logistikimmobilien-Seismografen des dritten Quartals 2016, den das Dienstleistungs- und Beratungsunternehmen für Logistikimmobilien Logivest gemeinsam mit dem Fraunhofer SCS erstellt hat, stand die KEP-Branche im Fokus.

"Wir haben bis dato in diesem Jahr etwa 65.000 Quadratmeter an Neubauflächen erfasst und gehen aufgrund geplanter Projekte davon aus, dass in diesem Jahr die Zahl auf rund 80.000 Quadratmeter steigen wird", sagt Logivest-Geschäftsführer Kuno Neumeier. "Vor allem Versandhändler rüsten sich für das Weihnachtsgeschäft und erweitern ihre Kapazitäten für Lagerung und Umschlag", fügt er hinzu. Seit geraumer Zeit profitierten die KEP-Dienstleister von der zunehmenden Kleinteiligkeit und der breiteren Streuung der Sendungsstruktur, vor allem bedingt durch das kontinuierliche Wachstum des E-Commerce.

KEP-Branche nimmt drei bis fünf Prozent ein

Allerdings – schränkt der Experte ein –, bis Projekte tatsächlich umgesetzt werden, vergeht häufig einige Zeit. Grund: Der Bau von Logistikanlagen für KEP-Dienste und der spätere Betrieb geht häufig mit viel Lärm und Verkehr einher. Teilweise sei es daher schwierig, dafür die Genehmigungen der Regionen oder Kommunen zu erhalten. Dennoch werden es in Kürze um die 100.000 Quadratmeter KEP-Logistikneubauflächen sein. Am Gesamtmarkt der Logistikimmobilien nimmt die KEP-Branche bislang drei bis fünf Prozent ein. Nutzer dieser Immobilien sind laut Neumeier nicht nur Paketdienste, sondern auch E-Commerce-Unternehmen, Einzel- und Großhändler sowie unter Umständen auch Spediteure.

Die jeweiligen Unternehmen richten ihre Standortwahl nach der Planung oder dem Ausbau ihres Netzwerkes im gesamten Bundesgebiet aus. Dem Bedarf entsprechend kann die Immobilie dann ihren Platz in Autobahnnähe auf der grünen Wiese zwischen zwei Ballungsgebieten oder an zentralen Knotenpunkten finden. Sollten vom Standort aus die Versorgungsgebiete über die letzte Meile bedient werden, könnte die Immobilie auch in Stadtnähe oder innerstädtisch gebaut oder bezogen werden. In innerstädtischen Lagen sind die Kosten für Grundstück und Immobilie allerdings sehr viel höher als außerhalb. Bei den KEP-Diensten spielt jedoch die Nähe zu den Endkonsumenten eine entscheidende Rolle, "da die Wege auf den abschließenden Zustelltouren den am schwersten planbaren Schritt bei der Sendungsdistribution darstellt", sagt der Logivest-Geschäftsführer.

Erfolg nur mit exzellenter Logistik

Die Flächen für KEP-Anlagen sind im Vergleich zu herkömmlichen Logistikimmobilien verhältnismäßig klein. "Ich sehe daher trotz des boomenden KEP-Marktes auf dem Gesamtmarkt für Logistikimmobilien keine Trendwende", sagt Neumeier. Bezogen auf die Positionierung der Dienstleister am Markt, nehmen die KEP-Standorte dennoch eine strategische Bedeutung ein. "Wer die beste Logistik bietet, wird sich am Markt etablieren", fügt er hinzu. Neumeier nennt das Beispiel von Amazon Prime, einem Service des Online-Riesen, über den Kunden in München und Berlin seit Kurzem auch Lebensmittel innerhalb kürzester Zeit erhalten.

In dem Vergleich zu Edeka oder Rewe kann Amazon tatsächlich drei Stunden nach der Bestellung liefern. Die Lebensmitteleinzelhändler schaffen das erst ein bis drei Tage später. "Nur die ganz großen Unternehmen können sich die Letzte-Meile-Logistik leisten, weil sie ihre Kosten mit den Flächenkosten in der Peripherie kompensieren können", erläutert der Experte. Es gebe aber gleichzeitig eine Reihe von Start-ups, die sich als Dienstleister für den Handel positionieren wollen.

Außerdem suchen etablierte Händler derzeit in den Innenstädten nach geeigneten Flächen für ihre Multi-Channel-Logistik. "Um eine eigene City-Logistik wirtschaftlich zu betreiben, müssten die Kosten auf die Kunden umgelegt werden, doch die sind nicht unbedingt bereit, diese zu bezahlen", sagt Neumeier. Auch deshalb laufen diese Projekte bislang eher schleppend an. Innerstädtische Logistikimmobilien zu finden, bewertet er aber als einen neuen Markt für die Entwickler. Denn um bei der Zustellung einen möglichst flächendeckenden Raum schnell und zuverlässig bedienen zu können, sei ein engmaschiges Netz an regionalen Umschlags- und Verteildepots erforderlich, das die etablierten KEP-Dienste zum Teil bereits unterhalten.

Mehr Depots in Ballungszentren

Aber auch Regionen, in denen sonst kaum Logistikimmobilien zu finden sind wie beispielsweise in Mecklenburg-Vorpommern, weisen entlang der Autobahnen zahlreiche Paketdepots auf, heißt es im Logistikimmobilien-Seismografen. Dem Bericht zufolge ergeben sich aber Häufungen in der Nähe der Ballungsräume, die durch jeden Paketdienst von einem lokalen Depot aus versorgt werden müssen, um die Abwicklung auf der letzten Meile zu gewährleisten. Die größten lokalen Flächensummen entfallen auf die Flughäfen Leipzig-Halle und Köln-Bonn, die DHL beziehungsweise UPS als internationale Gateways für Luftfracht-Paketsendungen nutzen. Beide Standorte weisen so vergleichsweise große Umschlagflächen auf.

Profi-KEP-Dienste wie GLS, Hermes, UPS, DHL oder DPD bauen ihre neuen Anlagen zunehmend investorenfreundlich, also beispielsweise nicht mehr so flach, damit sie drittverwendungsfähig sind. "Das heißt, sollten sie den Standort nach zehn oder 15 Jahren wieder verlassen, kann man ihn als herkömmliche Logistikimmobilie weiter nutzen", sagt Neumeier von Logivest. KEP-Immobilien seien teurer als herkömmliche, da sie pro 1.000 Quadratmeter Fläche mindestens fünf Tore statt einem aufweisen und über wesentlich mehr Freiflächen verfügen müssen. "Das Verhältnis bei der KEP-Immobilie liegt bei 20 : 80 von Gebäude zu Außenareal", erläutert er. Während das bei normalen Logistikanlagen etwa zur Hälfte aufgeteilt ist. "Die Freifläche muss auf die wenige vermietbare Fläche umgerechnet werden, damit wird der Mietpreis pro Quadratmeter in der Halle automatisch höher", fügt er hinzu.

Bei der Nutzerstruktur der Logistikimmobilien-Neubauten insgesamt bildet der Handel mit einem Anteil von 38 Prozent derzeit löst damit den Industriesektor mit einem aktuellen Anteil von 35 Prozent ab. Die Logistikdienstleister bewegen sich mit 28 Prozent weiterhin auf einem relativ konstanten Niveau mit leicht steigender Tendenz.

Autor

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Logivest

Datum

12. November 2016
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